アパートを所有していると、「外壁塗装はどのくらいの周期で行えばいいのか」「費用は経費にできるのか」「入居者への配慮はどうすればいいのか」など、住宅所有者とは異なる悩みが出てくるのではないでしょうか。
この記事では、アパートの外壁塗装の目安の周期や、確定申告での扱い、入居者対応のポイントを解説します。
アパートの外壁塗装は何年ごとが目安？
アパートの外壁塗装に一律の周期はありませんが、10〜15年程度を一つの目安として塗り替えを検討する方法があります。国土交通省の賃貸住宅の修繕に関する資料でも、外壁塗装は11〜15年目を目安とする例が示されています。ただし、これは一律の義務ではなく、修繕計画上の参考値です。
実際の劣化速度は、使用されている塗料や外壁材、日当たり・雨風の当たり方などの環境によって異なります。そのため「築○年だから必ず塗装する」と年数だけで判断するのではなく、外壁の状態を確認することが大切です。外壁のひび割れ・色あせ・チョーキング（触ると白い粉が付く現象）、コーキングの劣化などが見られる場合は、10〜15年を待たずに点検を検討しましょう。
アパートの外壁塗装費用は何で決まる？
アパートの外壁塗装費用は、建物ごとに施工面積や状態が異なるため、一律には決まりません。費用は、建物の大きさだけでなく、次のような要素によって変わります。
- 実際の外壁の塗装面積・階数や建物形状
- 足場の設置条件
- 使用する塗料の種類
- 外壁の劣化状況
- コーキングの打ち替えの有無
- 屋根・防水・鉄部などの施工範囲
アパートは戸建住宅より建物が大きいケースもあるため、正確な費用を確認するには、現地調査で実際の施工範囲を確認したうえで見積もりを取ることが大切です。
アパートの外壁塗装は確定申告でどう扱う？
ここでは、個人で賃貸アパートを所有し、不動産所得を申告する場合の一般的な考え方を紹介します（法人所有の場合は扱いが異なる部分があります）。
賃貸アパートの外壁塗装費用は、工事内容によって税務上の扱いが異なります。通常の維持管理や、劣化した部分を元の状態に戻すための工事と認められる場合は「修繕費」として、その年の必要経費に算入できる場合があります。一方、工事によって建物の使用可能期間を延ばしたり、資産価値を高めたりする部分は「資本的支出」となり、原則として減価償却によって複数年にわたり必要経費に算入します。
- 修繕費：通常の維持管理や、劣化した状態を元に戻すための支出と認められるもの
- 資本的支出：建物の使用可能期間を延長したり、資産価値を高めたりする部分に対応する支出
修繕費か資本的支出かは、工事の名称だけではなく、実際の工事内容によって判断されます。「遮熱塗料を使ったから資本的支出」「通常の塗料だから修繕費」のように、塗料の種類だけで単純に決まるものではありません。具体的な判断は、工事内容や建物の状況などによって分かれるため、確定申告の際は税理士や税務署に確認することをおすすめします。この記事は一般的な仕組みの紹介であり、個別の税務相談への回答ではありません。
入居者への配慮も忘れずに
アパートの外壁塗装では、住宅所有者向けの塗装工事とは異なり、入居者への配慮も欠かせません。工事内容によっては、足場や養生の影響で窓を開けにくい期間が生じたり、洗濯物を外に干せない日があったり、塗料のにおいが気になったりする場合があります。
- 工事開始前に、掲示や書面で工事期間・作業時間帯を入居者に告知する
- 洗濯物の扱いなど、入居者が困りやすい点について事前に案内する
- 工事中の問い合わせ窓口をオーナー・管理会社・施工業者のいずれにするか決めておく
工事内容を事前に伝えておくことで、入居者が工事期間中の生活を準備しやすくなります。案内文の作成に迷う場合は、施工業者に相談してみるのもよいでしょう。
アサイ塗工店のアパート施工事例
アサイ塗工店では、戸建住宅だけでなくアパートの塗装にも対応しています。岐阜市K様アパートでは、コーキングのひび割れやチョーキング現象、屋根材の割れ、雨漏りのシミが見られた建物に対し、屋根塗装・外壁塗装・コーキング打ち替え・防水塗装・軒天塗装を実施し、あわせて駐車場のライン引き工事も行いました。
施工前
施工後
このほか、愛知県名古屋市のアパートでも、木部塗装の施工事例があります。
▼詳しい施工事例はこちら
岐阜県岐阜市 K様アパート【屋根、外壁塗装】
よくある質問
- Qアパートの外壁塗装費用はいくらくらいですか？
- A
建物の規模や劣化状況、使用する塗料によって異なります。正確な金額は、現地調査のうえでのお見積もりでご確認ください。
- Q空室の部屋があっても外壁塗装はできますか？
- A
空室の有無だけで外壁塗装の可否が決まるわけではありません。ただし、工事中は足場や養生、ベランダ周辺の作業などが入居者の生活に影響する場合があります。入居状況も施工業者へ伝えたうえで、工事スケジュールや案内方法を相談しましょう。
- Q外壁塗装の費用は全額経費にできますか？
- A
必ずその年に全額を必要経費にできるとは限りません。通常の維持管理や原状回復のための工事と認められれば「修繕費」としてその年の必要経費に算入できる場合があります。一方、建物の使用可能期間を延ばしたり資産価値を高めたりする部分は「資本的支出」となり、原則として減価償却の対象になります。具体的な判断は税理士や税務署へご確認ください。
- Q外壁塗装の前に入居者へ何を伝えればよいですか？
- A
工事期間や作業時間帯、洗濯物や窓の開閉など生活に影響する可能性がある事項を事前に案内しておくとよいでしょう。また、工事中の問い合わせ先もあらかじめ明確にしておくと、入居者が確認しやすくなります。
まとめ
アパートの外壁塗装は、10〜15年程度を一つの目安として検討できますが、建物の状態や使用されている塗料、周辺環境などによって適切な時期は異なります。年数だけで判断せず、ひび割れ・色あせ・チョーキング・コーキングの劣化なども確認しましょう。
また、賃貸アパートの外壁塗装費用は、工事内容によって「修繕費」になる場合と「資本的支出」になる場合があります。必ずその年に全額を必要経費にできるわけではないため、具体的な処理については税理士や税務署へ確認してください。
あわせて、入居者への事前告知や配慮も忘れずに行いましょう。岐阜・愛知エリアでアパートの外壁塗装をご検討中のオーナー様は、アサイ塗工店までお気軽にご相談ください。
